. El expolio urbanístico de Velilla de San Antonio

El expolio urbanístico en Velilla de San Antonio

Velilla de San Antonio no se salvó del delirio inmobiliario a pesar de que el crecimiento aparente no es tan evidente como en otras localidades de la periferia de Madrid. Simplemente no se llegó a ejecutar todo el tramado urbanizable que quedó aprobado. La burbuja se desinfló sin darles tiempo a promotores, constructores, y gestores municipales sin escrúpulos, a inundarnos con miles de viviendas proyectadas, y que hoy estarían tan vacías como podemos imaginar. Ya en 2002 los responsables municipales expresaban públicamente la “necesidad” de alcanzar los 30.000 habitantes (por entonces la población alcanzaba los 8.000), eran tiempos sin pudor en la gestión pública. Los grandes propietarios de suelo de Velilla se las prometían felices, y con razón.

Los pelotazos no han parado ni siquiera con el fin aparente de la burbuja inmobiliaria. Además de los daños ambientales, al paisaje, o a la tranquilidad de una pequeña población a escasa distancia de Madrid, será el dinero público el que tendrá que atender los servicios y el mantenimiento de nuevas zonas urbanizadas, viales, recogida de residuos, etc., en nuevas áreas con una baja ocupación, tanto en los usos residenciales como en la industria. El beneficio para unos pocos, los costes y el daño para los vecinos y para un modelo de ciudad que nos han cambiado sin preguntarnos antes. Lo que sigue es un relato de lo acontecido en la especulación inmobiliaria en las dos primeras décadas de este siglo XXI.

El Plan General de Urbanismo en vigor actualmente en Velilla de San Antonio data de 1995. A pesar de que la urbanización ha sido tardía y por el momento incompleta, el daño del urbanismo salvaje en nuestra localidad no ha sido menor. En estos momentos hay cientos de viviendas sin ocupar, 245 en 2011 (según www.ine.es), y probablemente más aun siete años después tras el fiasco del Sector XXIII y el recrudecimiento de la crisis. La Ley del Suelo, que facilitaba “barra libre” para la recalificación, ha sido la ola sobre la que han cabalgado todas estas operaciones que se detallan más abajo y que nos han dejado como herencia una recalificación masiva de suelos, listos para invadirnos con nuevas construcciones al menor indicio de que la burbuja vuelve, espoleada por políticos locales sin escrúpulos que llevan tiempo al acecho. Si han quedado a salvo algunas parcelas de la vega no ha sido por la buena voluntad de los constructores o propietarios, o por sus apoyos administrativos y políticos en el Ayuntamiento, ha sido sencillamente por que sus suelos pertenecen a una zona protegida por formar parte del Parque Regional del Sureste. De no haber sido por este freno, las urbanizaciones (o sus proyectos) ya avanzarían por la ribera del Jarama.

 

SOBRA SUELO RECALIFICADO EN VELILLA

Además del parque de viviendas sin ocupar, en 2014 nuestra localidad tenía suelo ya recalificado para construir un gran número de viviendas, hasta 3.132. Si no se han ejecutado es por el escaso interés que tienen los potenciales promotores para conseguir venderlas al precio que tenían previsto, o por que la financiación tocó techo con la ruina bancaria. No obstante “recalificar” suelos siempre es un pingüe negocio por que se eleva automáticamente el valor del patrimonio. La situación actual de los principales sectores es la siguiente:

  • Sector XVII (junto a la rotonda de la salida a Mejorada del Campo): 564 viviendas pendientes de construir.
  • Sector XVIII (junto al anterior): 418 viviendas pendientes de construir.
  • Sector XXIII (al otro lado de la circunvalación): 1200 viviendas pendientes de construir.
  • Sector XXIV (junto a la circunvalación de la salida a Loeches): 350 viviendas previstas.

Por si aun parece poco, en octubre de 2014 se inició la tramitación de un nuevo sector residencial, el XXVI, junto al arroyo Pantueña y al otro lado de la circunvalación. La intención de los promotores es construir 600 nuevas viviendas. En total están administrativamente en marcha más de 3000 viviendas. El censo oficial de viviendas de 2011 arrojaba un total de 4.370. Un nuevo Velilla está en el horizonte. Poco importa que no haya una demanda real para estas previsiones, o que crezca el parque de viviendas sin ocupar, o los daños al modo de vida, o al entorno que semejante crecimiento va a provocar tarde o temprano. Sólo han importado las plusvalías para unos pocos, los vecinos y la ciudad somos las víctimas.

 

SUELO INDUSTRIAL: LA ESPECULACIÓN QUE NO CESA

Si la especulación con la vivienda ha sido una vergüenza difícil de defender, la creación de suelo industrial no ha sido muy diferente. Bajo el infame engaño de que cualquier nueva parcela industrial representaba un nuevo paquete de puestos de trabajo, el Ayuntamiento y los propietarios de suelo (los mismos de siempre) se pusieron manos a la obra para promover nuevas recalificaciones urbanísticas para suelo industrial.

En Velilla de San Antonio tenemos dos polígonos industriales, uno obsoleto que forma parte del casco urbano y el de Miralrío. En ambos casos se trata de escenarios infrautilizados con una importante cantidad de naves sin actividad (una de cada cuatro en 2014, según datos del Ayuntamiento). A pesar de que no hay una demanda de suelo real y qu el existente cubre cualquier necesidad inmediata, el Ayuntamiento no cesa en recalificar parcelas con destino industrial algunas alejadas incluso de la trama actual (caso del Sector XXVII). En 2016 había en marcha estos nuevos sectores de uso indutrial:

  • Sector XXV (39,83 Has, a la salida del término municipal hacia Arganda) aunque es un sector todavía pendiente de legalizar en 2016.
  • Sector XXVII. 37 Has. Localizado junto a la R3, en 2016 sometido a la primera fase administrativa de su tramitación.
  • Sector XXII “Aripresa”. 10, 40 Has, junto al hotel Miralrío. Al igual que el XXVII se trata de un Sector Urbanizable No Programado.

Para cualquier observador externo parece que se trata de responder con la recalificación de nuevas parcelas a la pujanza industrial de una localidad en pleno auge de crecimiento, que necesita más suelo para responder a la demanda de las nuevas oportunidades de progreso económico que llama a las puertas. Nada más lejos de la realidad, el crecimiento de la oferta de suelo industrial no deja de ser el último ejemplo de que el urbanismo salvaje y sus buitres siguen al acecho en Velilla y que nada tienen que ver con la realidad. Según fuentes municipales, en 2014 una de cada tres instalaciones industriales de Velilla de San Antonio permanecía cerrada. Dos años después la situación no es mejor. Entonces, ¿por qué se aprueba una recalificación de 27 nuevas has. en un rincón del término municipal?. Algún día sabremos a cuenta de qué intereses o compromisos se ha intentado la aprobación de ese Sector XXVII: El “crecimiento” industrial no ha seguido patrones diferentes del residencial.

De todo esto va el urbanismo de Velilla, de prioridades ajenas a las necesidades de los ciudadanos, y de decisiones destinadas a generar plusvalías a algunos propietarios de suelo, a los promotores y a las constructoras. Algunos creerán que aquello ya pasó, nada más lejos de la realidad, ahí están algunas decisiones en 2014 (sectores XXVI y XVII) para demostrarlo. La especulación, y sus terminales políticas, tan sólo esperan el momento oportuno para volver a enriquecer a algunos a costa de nuevos sacrificios para la ciudad y del empobrecimiento de sus habitantes.


LOS SECTORES URBANÍSTICOS

La Ley del Suelo prevé que la ampliación urbanística de la ciudad debe efectuarse mediante la aprobación del PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA (PGOU), que a su vez define los SECTORES URBANÍSTICOS que se irán ejecutando conforme las necesidades de crecimiento lo requiera. Muy esquemáticamente y según la prioridad, los sectores pueden ser PROGRAMADOS (SUP) o NO PROGRAMADOS (SUNP). Se supone que los primeros son los prioritarios, por que representan continuidad con la trama urbana, por ejemplo. Pero sólo es una convención racional y en el urbanismo salvaje que se ha practicado la razón no era una virtud a seguir frente al potencial del negocio (solo hay que asomarse a los sectores XXIII, XXVI o XXVII).

Todo eso, claro, es lo que dice la Ley. Lo que no impone la Ley es que los gestores tengan que justificar las “necesidades” del crecimiento, incluso pueden saltarse las prioridades que establecen los distintos tipos de sectores. El caso del Sector XXIII, el mayor sector urbanístico, es un buen ejemplo. Clasificado como Suelo Urbanizable NO PROGRAMADO, pasó a ejecutarse muy por delante de otros sectores que si eran formalmente prioritarios en el PGOU (sectores XVII o XVIII). No se ha entendido nunca que el crecimiento de la localidad tuviera que “saltar” la circunvalación (con los problemas que eso lleva aparejados) habiendo suelo por desarrollar junto a la trama urbana. No se entiende si uno se limita a los planos y al sentido común….

El crecimiento urbanístico de los años del urbanismo salvaje (1998-2007) no obedecía a las necesidades de los ciudadanos. Se construyó todo lo que el suelo y los gestores podían soportar, no había límite. Daba igual que nadie fuera a comprar tanta vivienda (para ocuparla), y aun menos a los precios que imponía el juego de la especulación. Tampoco importaba que el PGOU tuviera ausente cualquier estudio de mercado, o referencia objetiva, que sirviera para prever que demanda de residencial o de industrial habría en Velilla de San Antonio. No había nada, todo era “barra libre” para crecer. En Velilla fuimos víctimas de esa política (que nadie imponía a la fuerza a los gestores, no lo olvidemos), se recalificó suelo para construir tantas viviendas como los constructores quisieran abordar, a cambio los grandes propietarios de suelo de Velilla no cabían de gozo. Si en aquella época preguntabas por la justificación social de aquella absurda fiebre constructora (que consumía suelo, paisaje, recursos e infraestructuras que habría que mantener en el futuro) te trataban de loco o irresponsable. Eran los años en que España consumía más cemento que el resto de Unión Europea. Sólo los ignorantes creían que el paraíso había llegado, de la mano de Aznar y sus amigos del ladrillo. Las consecuencias las pagaremos durante décadas.

Los párrafos que siguen pretenden ofrecer una información básica sobre los efectos de esta plaga del “ladrillo”, no necesariamente completa, basada en las referencias que se pueden localizar en la red, en la escasa información municipal, y en los datos que ofrece la página www.elsoto.org.

Plano de localización de los principales sectores urbanísticos

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Sector XVII (“La Raya”)
(incluye información de la Asociación Ecologista del Jarama “El Soto”)

El Sector XVII es una parcela de 89.240 metros cuadrados localizada junto a la rotonda de acceso desde la carretera de Mejorada del Campo, lindando al norte con la urbanización de chalets de Mejorada en la “Raya”, al este con la calle Federico García Lorca, de acceso a Velilla de San Antonio, y al sur con el camino a la antigua gravera de Pioneer.

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(pulsar sobre la imagen para ampliarla)

El Sector limita también con una antigua cacera de riego. Es importante destacar que la parcela es suelo de alta calidad agrícola, de regadío, a pesar de lo cual los gestores municipales han preferido observarla como una fuente de oportunidades urbanísticas despreciando su valor productivo añadido. Su calificación en el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) es de Suelo Urbanizable Programado (SUP) y forma parte del paquete de sectores del Primer Cuatrienio, de los dos en que se divide la ejecución del PGOU.

Los suelos estan protegidos por diferentes legislaciones: Pertenecen al Parque Regional del Sureste, a la ZEPA “Cortados y cantiles de los ríos Manzanares y Jarama” ES 0000142, al Lugar de Interés Comunitario (LIC) “Vegas, cuestas y páramos del Sureste” ES 3110066. Forman parte de la Red Natura 2000 bajo tutela de la Unión Europea. La zona tiene importantes restos del Paleolítico, según informe de la Dirección General de Patrimonio Arqueológico del 16 de febrero de 2005. Dentro del Sector y lindando con la calle Federico García Lorca está presente un tramo de la vía Pecuaria “Cordel de Mejorada” (Suelo No Urbanizable).

EL SECTOR EN CIFRAS

Según los datos recogidos en el convenio urbanístico firmado entre CRECOMA y el Ayuntamiento de Velilla de San Antonio, en 4 de julio de 2005, los contenidos en viviendas del Sector son los siguientes:

  • Vivienda colectiva libre:…………… 106 m2…………. 187 unidades
  • Vivienda colectiva VPPA OCJ:……… 70 m2…………. 351 unidades
  • Vivienda unifamiliar libre:……………. 150 m2…………. 26 unidades
  • Comercial independiente en una planta:…………… 2.180,90 m2

En el convenio firmado se prevén un total 564 viviendas.

LA TRAMITACIÓN ADMINISTRATIVA

El desarrollo del Sector ha dado lugar a varios convenios urbanísticos, entre el propietario mayoritario, CRECOMA y el Ayuntamiento, en abril de 2003 y en julio de 2005. En este último, además de la cuantificación de las viviendas a construir se adoptaba el acuerdo de que las VPP a construir se destinarían a jóvenes con opción de compra (VPPA OCJ).

El 3 de abril de 2008 el Pleno del Ayuntamiento de Velilla de San Antonio aprobó provisionalmente una “modificación puntual del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU)” para ajustar en este Sector el conjunto de los aprovechamientos previstos para todos los sectores del Primer Cuatrienio del PGOU (sectores VII, IX, X, XI y XVII). En otras palabras, el desajuste con las previsiones iniciales en cada uno de los sectores ya ejecutados llevó al Ayuntamiento a elevar el aprovechamiento inicial de este Sector. Así, de las de tres alturas totales previstas en el PGOU se aumenta a tres más planta baja, y de las 365 viviendas previstas en el convenio urbanístico de abril de 2003 se pasaría a la cifra definitiva de 564 recogida en el nuevo convenio de julio de 2005, firmado igualmente por CRECOMA y el Ayuntamiento de Velilla de San Antonio.

En septiembre de 2008 además de la aprobación final de la Comisión de Urbanismo de la Comunidad de Madrid, seguía pendiente del informe de la Junta Rectora del Parque Regional del Sureste. Informe que nunca llegó a materializarse antes de la desaparición de este órgano consultivo.

En 23 de abril de 2013 se publica en el BOCM el Proyecto de Urbanización del Sector XVII y se somete el expediente al trámite de información pública durante el trámite de veinte días. El 1 de marzo de 2013 la Junta de Gobierno del Ayuntamiento de Velilla de San Antonio acordó igualmente someter a información pública el Proyecto de Urbanización del Sector XVII (expediente 0001122/2010) presentado por “Adrisa Siete, Sociedad Limitada”. El 27 de diciembre de 2013 se aprobaba definitivamente el proyecto de urbanización del Sector XVII “La Raya”.

INGRESOS EXTRAORDINARIOS PARA EL AYUNTAMIENTO

En el convenio urbanístico de julio de 2005 se establece que la propiedad compensará al Ayuntamiento por déficit de suelo destinado a sistemas generales de equipamiento, en total 12.823,21 m2. En ese convenio de 2005 se acuerda una valoración de 220,62 euros/m2 (es decir un total de 2.829.056,50 euros), cifra que seguramente habría que actualizarla al alza. CRECOMA y el Ayuntamiento acuerdan que el pago se haga en tres partes:

  • 20% para el nuevo comedor escolar proyectado para el CP Valdemera.
  • 25% a los 15 días de la ratificación definitiva del convenio (se aprobó en pleno municipal el 27 de julio de 2005).
  • Resto a la aprobación definitiva del Proyecto de Reparcelación.

EL AYUNTAMIENTO SE APROVECHA DE LA PARALIZACIÓN LEGISLATIVA DEL PARQUE REGIONAL DEL SURESTE

El Plan Rector de Uso y Gestión (PRUG) era el último reglamento previsto para la aplicación plena de toda la legislación ambiental que generó la Ley 6/94, por la que se creó en 1994 el Parque Regional del Sureste. El PRUG debería haber entrado en vigor en agosto de 1999 según la Ley 6/94. Que no haya entrado en vigor este “reglamento” es la excusa que esgrimen algunas administraciones para actuar a su antojo en suelos supuestamente protegidos.

Comunidad de Madrid y ayuntamientos, de todos los colores políticos, comparten el mismo modelo urbanístico que se ha aplicado en la Región: crecimiento sin límites y en el más breve período de tiempo. No es de extrañar por lo tanto que ambas administraciones “colaboren” a estos objetivos comunes. Este es el caso del PRUG. Si estuviera aprobado, en el caso de Velilla de San Antonio, algunos sectores como el XVII (y el XVIII) no se podrían desarrollar con facilidad, y en el peor de los casos no con las densidades que ahora se pretenden. El Ayuntamiento sabe que dependía de los incumplimientos legislativos del gobierno de Esperanza Aguirre para seguir adelante con este Sector. Estos son sólo algunas de las previsiones normativas recogidas en el (entonces) borrador del PRUG, que condicionarían o impedirían la ejecución del Sector XVII:

  • (apartado 3.9.g) “Con independencia de las características físicas y topográficas de los terrenos, el planeamiento urbanístico tendrá en cuenta las cualidades agronómicas del suelo para el uso agrícola, como factor limitativo de la urbanización.“.
  • (apartado 4.2.6, referido a los posibles aprovechamientos urbanísticos en la Zona F, Periférica de Protección, a la que pertenecen los Sectores XVII y XVIII) “…en desarrollo del artículo 32.2 de la Ley 6/94, de Declaración del Parque Regional del Sureste, los nuevos desarrollos urbanos no podrán tener más de dos alturas y deberán asegurarse un mínimo de un 30% de zona verde respecto a la superficie total“.

La entrada en vigor del PRUG durante unos años, hasta su derogación actual (2016), no fue impedimento para las administraciones local y regional siguieran adelante con su cobertura administrativa en el desarrollo de estos suelos.

Este Sector llegó a iniciar sus obras de urbanización durante unos meses, durante los primeros años de la segunda década de este siglo. De hecho los suelos están vallados, con materiales abandonados y marcado el tramado de viales.


Sector XVIII

Sector XVIII

Este sector guarda muchas similitudes con el anterior, con el que comparte suelos de alta calidad agrícola. En el PGOU también son suelos prioritarios para urbanizar (SUP).

El Sector XVIII cuenta con una superficie de 117.620 m2. Los suelos se localizan junto al actual caz de riego, es decir se trata de suelos de alta productividad agrícola, sometidos a las mismas prioridades que el Sector XVII. Según el PGOU acogería un total de 245 viviendas. Sin embargo, los distintos acuerdos adoptados en la tramitación urbanística han elevado ese número hasta las 418, según el siguiente desglose:

  • 56 unifamiliares
  • 362 multifamiliares.

La amenaza de urbanización de este Sector ha sido motivo de preocupación por algunos sectores sociales de la localidad, que lo consideraban una especie de avanzadilla para urbanizar las tierras agrícolas de la vega. Tanto desde el 15M como desde la antigua asamblea de Izquierda Unida (entonces IVCC) se han llevado a cabo gestiones para intentar revertir la calificación urbanística (a la vista también del exceso de suelo urbanizable) y poner en valor agrícola suelos altamente rentables para este uso.  El pleno municipal del 24 de abril de 2013 aprobó una propuesta de IVCC destinada a revertir la calificación urbanística y que, mediante negociación con los propietarios, los suelos pasen a propiedad municipal por su alto valor ecológico. La propuesta fue aprobada por unanimidad. No se tiene noticias de que se haya llevado a cabo ninguna gestión en ese sentido.


Sector XXIII
(según información de la Asociación Ecologista del Jarama “El Soto”, recopilada hasta el verano de 2008)

El denominado Sector XXIII es una amplia parcela de 393.333,40 m2 que se extiende entre la actual circunvalación, el límite con Mejorada (La Raya) y la Dehesa. Se trata de suelos protegidos por diferentes legislaciones: pertenecen al Parque Regional del Sureste, a la ZEPA “Cortados y cantiles de los ríos Manzanares y Jarama” (ES 0000142), al Lugar de Interés Comunitario (LIC) “Vegas, cuestas y páramos del Sureste” (ES 3110066). Los suelos forman parte de la Red Natura 2000 bajo tutela de la Unión Europea. Es una zona de Alto potencial arqueológico y paleontológico (según informe de la Consejería de Cultura y Deportes del 8/9/2005).

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(pulsar sobre la imagen para ampliarla)

Su calificación en el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) es de Suelo Urbanizable No Programado (SUNP), es decir, su desarrollo no era prioritario en la planificación urbanística, a pesar de lo cual es el sector más avanzado en su ejecución, por delante de sectores como el XVII y XVIII, inmediatos a la trama urbana ya existente. Sin duda razones poderosas aconsejaron a los responsables municipales crecer al otro lado de la circunvalación a pesar de los problemas que esa decisión lleva aparejados por tratarse de un núcleo aislado y separado de la trama urbana por una vía de alta frecuencia de tráfico, razones que muchos vecinos seguimos esperando conocer.

LOS PROPIETARIOS DEL SUELO

Lo que si sabemos es que la familia Corsini, propietaria original de los suelos (a través de la firma AGROVESA), fueron los primeros beneficiarios por las enormes plusvalías que se generaron al cambiar la calificación de usos, de rústicas a urbanizables, en esas 39 hectáreas (algo así como 39 campos de fútbol). Una situación que se ha producido en otras parcelas de Velilla. A cambio, los beneficiarios de estas decisiones municipales se han negado siempre a compensar a los vecinos de Velilla, por ejemplo, con el uso público (no la propiedad) de sus parcelas en los humedales del Picón de los Conejos (suelos no urbanizables) con el fin de crear un espacio de usos controlados en todo el conjunto de los humedales de Velilla, una propuesta que era apoyada por el resto de propietarios de las lagunas (Pioneer Concrete y Ayuntamiento). Sorprende la cicatería de estos terratenientes locales pero más aun la insistencia municipal en facilitar nuevos “pelotazos legales”, en cada nueva iniciativa urbanística, a quienes no son capaces de compensar  a sus vecinos con una ínfima parte de tanta riqueza especulativa de la que se han beneficiado. Hay que recordar que el desarrollo urbanístico del Sector XXIII no era prioritario, se trataba de Suelos Urbanizables No Programados (SUNP), como corresponde a parcelas situadas al otro lado de la circunvalación.

Los Corsini se deshicieron de sus propiedades en este Sector en el 2006. La empresa constructora DETINSA fue la nueva propietaria y la que gestionó la ejecución del conjunto del Sector XXIII. Mientras los Corsini-AGROVESA se desprendían de la propiedad antes de que estallara la crisis del sector del ladrillo, DETINSA aparece en el peor momento para las constructoras de este país (después de “forrarse” durante unos cuantos años, claro). Las dificultades por las que atraviesa la empresa fueron visibles en la red, también en el parón de meses que tuvieron las obras de urbanización del Sector, probablemente a la espera de que los bancos liberaran créditos para comprar ladrillos a cambio de que aceptaran como avalistas a los compradores ya inscritos de las viviendas, operación en la que participa entusiastamente el Ayuntamiento en una masiva y entusiasta asamblea de solicitantes (parecía que iba a tocar la lotería, las frustraciones vinieron después cuando comprobaron el precio final de las viviendas y su congelación tras la caida de precios c). En otros tiempos no muy lejanos los empresarios se ganaban su derecho a tener beneficios a cambio de creatividad, innovación …y riesgo, hoy los empresarios están siendo sustituidos por una nueva plaga: los especuladores, aquellos que solo juegan y arriesgan el dinero ajeno.

Finalmente, tras paralizadas las obras al comienzo de 2008, GEPCO RENTAL BUSINESS S.L. se hace con la promoción para construir la vivienda protegida del Sector, para entonces ya a precio de mercado, claro.

EL SECTOR EN CIFRAS

Según el convenio urbanístico firmado por DETINSA y el Ayuntamiento de Velilla de San Antonio, aprobado por el Pleno Municipal del 12 de septiembre de 2006, los contenidos en viviendas del Sector son los siguientes:

  • Viv. colectiva libre:……… 90 m2…………. 444 unidades
  • Viv. colectiva VPP:……… 83 m2…………. 311 unidades
  • Viv. colectiva VPP:……… 80 m2…………. 213 unidades
  • Viv. colectiva VPT:……… 80 m2…………. 152 unidades
  • Viv. unifamiliar libre:…. 130 m2…………. 380 unidades
  • Comercial:………………………………………….. 1.490 m2
  • Comercial y terciario:…………………………… 9.880 m2

En el convenio firmado se prevén en total 1.500 viviendas, 676 de ellas de Protección Pública diversa.

LA TRAMITACIÓN ADMINISTRATIVA

Desde que el Ayuntamiento de Velilla inició la tramitación de este Sector, allá por el 2001, firmó un total de tres convenios urbanísticos, dos con AGROVESA (2001 y 2004) y uno con DETINSA (2006), además de una “adenda” con GEPCO en mayo de 2008.

La aprobación definitiva del Proyecto de Reparcelación se aprobó en el Pleno Municipal del 9 de noviembre de 2007, días después, el 20 de diciembre se aprobaba el Proyecto de Urbanización. En ambos casos con los votos favorables de PSOE e IU y la abstención del PP. Con anterioridad, el 24 de abril de 2007, la Comisión de Urbanismo de la Comunidad de Madrid había dado su informe favorable.

Es importante destacar que, en el marco de lo previsto en la Ley del Suelo, el Ayuntamiento se convierte en propietario de 22.121,74 m2 edificables en manzana única (la manzana M-1), según lo acordado en el convenio urbanístico firmado entre el Ayuntamiento de Velilla de San Antonio y DETINSA, y ratificado en pleno municipal en septiembre de 2006. El total de las viviendas previstas en esa manzana M-1 supera las 300, según datos facilitados por el Ayuntamiento en el “Plan de Vivienda Joven”.

Un acuerdo importante es la “Adenda de modificación del acuerdo de sustitución de cesión de terreno edificable por su equivalente económico en el Sector XXIII“, firmado entre GEPCO y el Ayuntamiento de Velilla de San Antonio el 29 de mayo de 2008, mediante el cual esta empresa asume los compromisos de DETINSA para la construcción de las manzanas que fueron del Ayuntamiento (M1a y M1b) y la M2. Además de algunos cambios en el modelo de VP y cuestiones de procedimiento (se recoge que los contratos privados de compra-venta estarán firmados antes del 30 de octubre de 2008), la empresa asume las obras de urbanización alrededor de las manzanas + calle hasta la circunvalación + rotonda de acceso al sector (donde arranca la circunvalación).

EL AYUNTAMIENTO HACE CAJA… A COSTA DE LOS COMPRADORES DE VIVIENDA PROTEGIDA

Los convenios urbanísticos representan acuerdos entre las partes, en este caso Ayuntamiento y la propiedad y/o promotores. Estos acuerdos, que no suelen divulgarse públicamente, han supuesto importantes ventajas económicas para ambas partes. Cualquiera puede comprobar que estas ventajas económicas se obtienen a costa de derechos y oportunidades de los vecinos y, especialmente de los compradores de vivienda protegida que desembolsarán de su bolsillo un 20% más (el valor del suelo con derecho de edificabilidad) que si el Ayuntamiento hubiera optado por ejecutar su manzana M-1 como promoción pública municipal, mediante cesión de su suelo a cooperativa, previamente constituida por los “afortunados” de aquel sorteo (el 50% del total de la demanda de jóvenes), por ejemplo. Es decir, de manera similar a como se ejecutaron las 149 Viviendas de Protección Pública de las promociones de 2006 (calle de Los Girasoles y Guerrita).

El Ayuntamiento prefirió cambiar ventajas económicas en el precio para los jóvenes que buscan vivienda, por dinero contante y sonante para las arcas municipales. Veamos algunos ejemplos sólo en este Sector XXIII:

  • La Consejería de Medio Ambiente de la Comunidad de Madrid emite un informe técnico, de fecha 19 de abril de 2007, en el que cuantifica en 4.877,95 los metros cuadrados que faltarían en el proyecto con destino a equipamientos y servicios, en relación con la exigencia legal. En el convenio urbanístico firmado con DETINSA, la constructora-promotora se compromete a compensar al Ayuntamiento con una cantidad de 2.404.047,10 euros. Es decir el Ayuntamiento “vende” suelo con destino a equipamientos y servicios. Todo muy legal, eso si.
  • El 7 de noviembre de 2007 se firma un “Acuerdo de sustitución de la cesión de terreno edificable por su equivalente económico”, como ampliación del convenio urbanístico suscrito entre DETINSA y el Ayuntamiento de Velilla. En este acuerdo se “cede”, a cambio de una buena cantidad de euros, el patrimonio municipal (suelo con derecho de edificación para unas 300 viviendas, en la manzana M-1). En este caso la cifra es de 6.522.945,10 euros. Es decir el Ayuntamiento “vende” su patrimonio y su derecho a edificar (en 25.813 metros cuadrados) a cambio de esa cantidad, que finalmente la constructora-promotora repercutirá sobre los compradores de Vivienda Protegida. Todos esos importes habrán de sufragar los los compradores en el precio de sus viviendas.

Sólo en el Sector XXIII, los ingresos extraordinarios del Ayuntamiento a costa de ceder oportunidades para los ciudadanos ascienden a 8.926.922,20 euros. Esa cantidad representa el 69% de la capacidad de gasto que tenía el Ayuntamiento de Velilla de San Antonio en el año 2007. A estas cantidades hay que sumar las tasas, impuestos y licencias que vendrán después. Sin duda que resulta inquietante el alto porcentaje de los ingresos municipales que provienen del “ladrillo” y las preocupantes servidumbres que se llegaron a generar. En el 2008 el presupuesto municipal de Velilla de San Antonio ascendió a 17.656.321,78 euros, en 2015 no alcanza los 10 millones.


Sector XXIV

El Sector XXIV se localiza junto a la carretera de Loeches, al otro lado de la circunvalación. Promovido por Construcciones Crecoma S.L. Según la ficha del PGOU se trata de Suelos Urbanizables No Programados (SUNP) en los que están previsas 350 viviendas.

El pleno de la Corporación Municipal celebrado el 13 de julio de 2012 aprobó la evaluación de análisis ambiental con el voto favorable de toda la Corporación , excepto los concejales de UPyD que se abstuvieron.


Sector XXV
(según información de la Asociación Ecologista del Jarama “El Soto”, recopilada hasta el verano de 2008)

El Sector XXV tiene una superficie total de 398.260,81 metros cuadrados. Son Suelos Urbanizables No Programados (SUNP) situados al este de la carretera M-208 y en el entorno de la empresa de asfaltos TRABIT S.A. El Sector se destina al desarrollo de suelo industrial y en menor medida terciario y comercial.

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(pulsar para ampliar la fotografía)

La situación a febrero de 2016 es sumamente extraña. Las parcelas no están recepcionadas por el Ayuntamiento, a pesar de lo cual algunas ya están ocupadas por un servicio de aparcamiento de camiones, incluso hay una nave construida con licencia municipal. Las parcelas se han puesto a la venta dando por hecho que la legalización definitiva del sector era cosa hecha. Sorprende esta clase de legalidad paralela por parte del Ayuntamiento.

La mayor parte del suelo, en el momento de desarrollarse el Sector, es propiedad de la constructora SUNSSET S.L. (85,67%), el resto de la propiedad se reparte entre Dª Fca. Díaz Esteban (y dos más), ARIPRESA (la gravera) y MEIFE 2004 S.L. Los suelos estan protegidos por diferentes legislaciones: pertenecen al Parque Regional del Sureste y a la ZEPA “Cortados y cantiles de los ríos Manzanares y Jarama” ES 0000142. Forman parte de la Red Natura 2000 bajo tutela de la Unión Europea. En el Sector está presente un tramo de la vía pecuaria “Vereda del Camino de Arganda”.

EL SECTOR EN CIFRAS

Según datos del Plan Parcial, recogidos en el Proyecto de Reparcelación, las superficies y sus destinos principales son las siguientes:

1. Cesión de redes públicas generales:

  • Espacios libres: 27.702,90 m2
  •  Equip. sociales y servicios: 41.621,81 m2
  •  Infraestruras viario: 27.702,90 m2

2. Cesión redes públicas supraminicipales:

  • Cesión al Ayuntamiento: 141.533 m2
  • Suelo edificable:
    • Industrial: 202.914,69 m2
    • Terciario/comercial: 9.770,00 m2

LA TRAMITACIÓN ADMINISTRATIVA

El primer convenio urbanístico, de los firmados por SUNSSET S.L. y el Ayuntamiento de Velilla, data de junio de 2001, en el ya se preveía la cesión de las parcelas del humedal de Miralrío. Al igual que en el Sector XXIII, en junio de 2006 se acuerda el pago al Ayuntamiento por una cesión de parte del 10% del suelo de cesión.

Para poder desarrollar el Sector XXV hubo que vulnerar la ley del Parque Regional del Sureste. Los suelos tenían varios humedales que estaban protegidos, para sortear este inconveniente se “trasladó” la prevista zona C2 (que los protegía) al Sur (y así acabó publicado en el BOCM). El segundo paso fue hacer desaparecer las lagunas presentes, un acto ilegal que vulneraba la Ley 6/94 y el Plan de Ordenación, que a su vez prohíben los vertidos en lagunas. Todo por el ladrillo. En la fotografía una de las lagunas, hoy enterrada bajo escombros sobre la que ya está construida una nave en situación irregular de actividad por no estar recepcionado en 2018 el Sector XXV por el Ayuntamiento.

La aprobación definitiva del Proyecto de Reparcelación se llevó a cabo por el Pleno Municipal del 20 de diciembre de 2007 (publicado en el BOCM del 3 de enero de 2008), con los votos favorables de los concejales de PSOE e IU y la abstención de los de PP.

La tramitación administrativa ha sido en ocasiones tortuosa. Así el proyecto de reparcelación fue rechazado por el notario del Registro de la Propiedad por diferencias en las superficies de las parcelas y otros defectos formales. El 30 de julio de 2008 se da cuenta al Pleno Municipal de las actuaciones judiciales iniciadas por el Ayuntamiento contra la constructora SUNSSET S.L. (Decreto 1902/2008) por impago del “resto de la compra del 10% del aprovechamiento urbanístico“, deuda al parecer pendiente desde 2006. Por entonces los propietarios de este Sector eran los siguientes (acta de pleno del 29-5-2008):

  • Urbanizadora Sunsset S.L.
  • Meife 2004, S.L.
  • Francisca Díaz Esteban.
  • Rosario Ayuso Díaz.
  • Tomás Ayuso Díaz.
  • Áridos Premezclados S.A. (Aripresa).
  • Ana Fernández de Liencres y de la Viesca.

INGRESOS EXTRAORDINARIOS PARA EL AYUNTAMIENTO

En el convenio urbanístico entre SUNSSET S.L. y el Ayuntamiento de Velilla, de junio de 2006, se acuerda la “valorización” de una parcela de 7.522,06 metros cuadrados, estableciendo un precio de 198,35 €/m2 (actualizable). El acuerdo establece que el pago se llevará a cabo para adaptarse a los cambios propuestos en el informe de la Dirección General de Urbanismo (de fecha 17/3/2006) en relación al ajuste que debe hacerse con la rotonda prevista en la carretera 208 (el proyecto inicial al parecer invadía la zona de protección del río).

En definitiva, el Ayuntamiento “vende” parte de su 10% de suelo de cesión, a cambio de una importante cantidad de dinero. Deuda que SUNSSET S.L. al parecer no paga en su totalidad, dando lugar al inicio de actuaciones judiciales anunciadas al Pleno Municipal el 30 de julio de 2008.

En la actualidad (enero de 2016) el Sector no ha sido recepcionado por el Ayuntamiento, lo que no ha sido obstáculo para que algunas actividades ya hayan ocupado algunas de sus parcelas.


Sector XXVI

Cuando ya parecía que el delirio inmobiliario había pasado y que las administraciones habían aprendido la lección de que los ciudadanos son la prioridad y los especuladores no lo son, en diciembre de 2014 se conocía esta extraña operación destinada a recalificar las parcelas 22b y 31 del polígono 3 del catastro de rústica. En total unas 18 has. de la margen izquierda del arroyo Pantueña, sin ninguna continuidad con la trama urbana de la localidad.

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Los usos que prevén los promotores se destinan a 600 viviendas, de las que 187 serían unifamiliares. Los promotores cederían 4 has. en la margen izquierda del arroyo, suelos no urbanizables, que se destinarían a la creación de una zona verde.

Aunque los suelos estaban calificados en el PGOU de 1995 como “suelo no urbanizable común”, la aplicación de la Ley del Suelo (Ley 9/2001) permitió convertirlos automáticamente en “Suelo urbanizable no sectorizado” y, a partir de ahí se puede desarrollar urbanísticamente. Poco importa que se trate de suelos protegidos, que forman parte de un parque regional o de la Red Natura 2000. Son suelos inestables, utilizados durante muchos años como escombrera y vertedero de inertes.

Como es habitual en Velilla los promotores no presentaban ninguna razón demográfica, o de demanda no satisfecha por el parque actual de viviendas (y sectores sin desarrollar) para justificar esta recalificación que pretendía construir 600 nuevas viviendas, mientras que tan sólo en dos de los sectores ya consolidados (XVII y XXIII) hay suelo para construir tres veces más viviendas. Se trata de una operación claramente especulativa, destinada tan sólo a revalorizar los suelos y enriquecer a sus propietarios. El Ayuntamiento se limitaba a facilitar la operación poniéndose al servicio de un grupo de propietarios sin ninguna reflexión sobre las ventajas y los inconvenientes de estas recalificaciones, ni sobre las necesidades o el modelo de nuestra ciudad.

Este sector, al igual que el XXVII, se presentó en octubre de 2014 a “sugerencias” por la Comunidad de Madrid. Desde diversos colectivos sociales, y la anterior asamblea de Izquierda Unida, presentamos pliegos de alegaciones contrarios a la tramitación de la “modificación puntual del PGOU de Velilla de San Antonio“. Se aprobó igualmente una moción en el pleno municipal de 29 de octubre de 2014 en el que “el Ayuntamiento de Velilla de San Antonio declaraba su renuncia a seguir tramitando la “modificación puntual del PGOU de Velilla de San Antonio”, que facilita la urbanización de los sectores XXVI y XXVII, y en consecuencia retira el citado documento de la actual tramitación de evaluación ambiental, y se compromete a no reiniciar este procedimiento administrativo” (literal del acta de 29-10-2014). La moción fué aprobada por todos los grupos de la Corporación con la única abstención del PP. La propia Dirección General de Evaluación Ambiental de la Comunidad de Madrid aceptó la paralización del estudio de incidencia ambiental.

Los propietarios de las parcelas  (Agropecuaria Velilla SA y Malle SA) recurrieron la paralización del expediente, y el 23 de febrero de 2016 la Sala Segunda de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid falla (sentencia 154/2016) contra el acuerdo del pleno de octubre de 2014, declarando el derecho de los propietarios a que se siga tramitando la “Modificación puntual del PGOU de Velilla de San Antonio para los sectores XXVI y XXVII“. En esta fase se encuentra esta operación especulativa, paralela a la del Sector XXVII.


Sector XXVII

Al mismo tiempo que el anterior se tramitó este Sector, destinado a recalificar como suelo industrial 37 has de suelo rústico en parcelas perdidas en un rincón del término municipal, junto a la circunvalación R3 y sin ninguna solución de viales de acceso, ni conexión con ninguna trama de actividad industrial o comercial …entre otras vergüenzas estructurales.

Otra operación especulativa sin ninguna justificación. En esas fechas estaban cerradas una de cada tres naves de los polígonos de Velilla, o había sectores de suelo industrial sin desarrollar (el XXII, junto al hotel Miralrío) o sin concluir (el XXV). Las parcelas de rústica afectadas por la recalificación son la 8 del polígono 2, y la 3 y 1 del polígono 3. ¡Enhorabuena a los afortunados!. Las vicisitudes en la tramitación han sido muy semejantes al Sector XXVI. También se trata de suelos en parte sometidos recientemente a labores de restauración minera

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Este sector, al igual que el XXVII, se presentó en octubre de 2014 a “sugerencias” por la Comunidad de Madrid. Desde diversos colectivos sociales, y la anterior asamblea de Izquierda Unida, presentamos pliegos de alegaciones contrarios a la tramitación de la “modificación puntual del PGOU de Velilla de San Antonio“. Se aprobó igualmente una moción en el pleno municipal de 29 de octubre de 2014 en el que “el Ayuntamiento de Velilla de San Antonio declaraba su renuncia a seguir tramitando la “modificación puntual del PGOU de Velilla de San Antonio”, que facilita la urbanización de los sectores XXVI y XXVII, y en consecuencia retira el citado documento de la actual tramitación de evaluación ambiental, y se compromete a no reiniciar este procedimiento administrativo” (literal del acta de 29-10-2014). La moción fué aprobada por todos los grupos de la Corporación con la única abstención del PP. La propia Dirección General de Evaluación Ambiental de la Comunidad de Madrid aceptó la paralización del estudio de incidencia ambiental.

Los propietarios de las parcelas  (Agropecuaria Velilla SA y Malle SA) recurrieron la paralización del expediente, y el 23 de febrero de 2016 la Sala Segunda de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid falla (sentencia 154/2016) contra el acuerdo del pleno de octubre de 2014, declarando el derecho de los propietarios a que se siga tramitando la “Modificación puntual del PGOU de Velilla de San Antonio para los sectores XXVI y XXVII“. En esta fase se encuentra esta operación especulativa, paralela a la del Sector XXVII.


Otras operaciones
Sector Valdemera

Sector Valdemera

Obsérvese la envergadura del sector Valdemera original, y los dos sectores que finalmente se han tramitado, los XXVI y XXVII. (pulsar sobre la imagen para ampliarla)

Los anteriores sectores no han sido los únicos intentos, son tan sólo los que han tenido mayor desarrollo administrativo, pero no han sido los únicos. Al otro lado del Pantueña y de la circunvalación ha habido otros intentos de urbanizar acogiéndose a la “barra libre” que facilita la Ley del Suelo (en la que sólo está a salvo el suelo especialmente protegido). El Sector Valdemera ha sido uno de estos intentos, pero no el único. En la actualidad parte de los suelos de ese sector han sido tramitados en dos sectores diferentes, el XXVI y XXVII, este último para uso industrial. Dos pelotazos que han venido a heredar el más pretencioso del Valdemera.

El Sector Valdemera se presentó en septiembre de 2008 y preveía ni más ni menos que la recalificación de más de 230 hectáreas (otros tantos campos de fútbol). Los promotores pretendían construir unas 5.200 viviendas, además de recintos comerciales y hoteleros. En realidad era una ciudad mayor que la Velilla que conocemos (con un parque de 4.300 viviendas en 2011). El plan no prosperó, era demasiado difícil de “vender” y el delirio especulativo ya empezaba a estar mal visto, por no decir que las fachadas estaban decoradas con decenas de carteles de “se vende”. Pero los promotores, y sus apoyos en el Ayuntamiento, no han descansado. Sólo hay que fijarse como en 2014 han conseguido tramitar ante el Ayuntamiento (ahora si) dos nuevos sectores dentro del (por ahora) fallido Valdemera, son los sectores XXVI y XXVII, de los que explicamos sus vergüenzas más arriba.

Nuestras propuestas para recuperar la ciudad para la ciudadanía

Desde 2007 venimos denunciando el desmesurado crecimiento que se estaba aprobando por el Ayuntamiento. En marzo de 2007 la revista La Vega nº 73 publica una primera relación, crítica, de los sectores que estaban en marcha. El programa electoral de la anterior asamblea de IU-Velilla para las Elecciones Municipales de mayo 2011 ya preveía entre otras medidas “Crecimiento 0” hasta que no se justificara adecuadamente la necesidad de nuevos crecimientos y se diera salida al parque de viviendas vacías que había por entonces. En junio de 2013 hicimos pública una propuesta de reversión de la calificación urbanística de los suelos de la vega (Sector XVIII). En diciembre de 2014 la asamblea de IU-Velilla de San Antonio denunció los pelotazos urbanísticos que el gobierno del PP del Ayuntamiento estaba promoviendo en los sectores XXVI y XXVII (ver más abajo). El Programa Electoral para las Elecciones Municipales de 2015 proponía un paquete de medidas en el ámbito del urbanismo que perseguía poner coto a estos abusos.

Este es el marco de las políticas que oficialmente defendemos desde Unidad Popular (UP) frente al urbanismo salvaje que se ha pretendido introducir en nuestra localidad. Lo que sigue es el marco de las propuestas programáticas que hemos defendido en las dos últimas convocatorias electorales en Velilla de San Antonio. Cualquier otra actuación es ajena a nuestra política:

  • Crecimiento 0. No se desarrollará ningún nuevo sector urbanístico que no esté justificado por estudios de demanda, solventes e independientes, y que no pueda cubrirse con el stock actual de vivienda vacía.
  • Reversión de las expectativas de urbanización sobre suelos agrícolas. Nos comprometemos a estudiar con los propietarios de los sectores pendientes de desarrollar aquellas soluciones que permitan la descalificación urbanística de los suelos de alta productividad agrícola y evitar con ello la actual amenaza de urbanización.
  • Orientar los esfuerzos hacia el actual entorno urbano mediante el fomento de la rehabilitación de viviendas y priorizando la regeneración urbana del casco.
  • Estudiaremos la implantación de energía renovable en todos los edificios municipales. Especialmente para el suministro de agua caliente en las instalaciones deportivas.
  • Realización de un censo de viviendas vacías, con el fin de estudiar el potencial de oferta que tiene el municipio como paso previo para la renovación futura del Plan General de Ordenación Urbana.
  • Solución definitiva al problema de las inundaciones. Completaremos el plan de mejoras de los sistemas de conducción de aguas residuales y pluviales, negociando con el Canal de YII para que se aporten los medios materiales y económicos que sean necesarios y se pueda construir un estanque de contención de aguas de tormenta que evite reflujos en los colectores.
  • Respetando el compromiso de crecimiento 0, el proyecto de vivienda protegida en régimen de alquiler para los jóvenes del municipio se llevará a cabo con todas las garantías y controles que aseguren la adecuada dimensión del proyecto, la nula especulación y las mejores calidades al menor precio posible.
  • Durante el primer año se llevará a cabo un censo de actividades incompatibles en la zona de la vega, con posterior apertura de expediente y traslado de denuncia a otras administraciones. Plan sostenido de vigilancia urbanística sobre la misma zona para evitar la aparición de actividades industriales fuera de los polígonos, como ha sucedido en otros municipios cercanos.
  • Elaboración de un estudio para la planificación y ejecución del traslado de las actuales industrias del polígono industrial situado junto al casco urbano.

Más información:

Noticia “Velilla duplica el precio de las viviendas” (junio 2005)
Yacimientos del Paleolítico en el Sector XXIII
Visor “antes y después” del Sector XXIII
Visor cartográfico del planeamiento de Velilla de San Antonio (cartografía de la Comunidad de Madrid)
Visor de los documentos de detalle (cartografía de la Comunidad de Madrid)
Como se censa la “vivienda vacía” por el Instituto Nacional de Estadística
Página de la Asociación Ecologista del Jarama “El Soto” sobre el planeamiento de Velilla (año 2008)